空き室を何とかしたい
リフォーム・リノベーションの価値
皆さんの物件は無事、満室になりましたでしょうか?
もし万が一空室部屋が決まらなかった、もしくは3月末に空きになってしまうといわれる方は、これから、残りをどうやって埋めていくかを再考していかないといけません。
今日は、そのひとつとしてリフォームやリノベーションについて、私がどう考えているかをお話ししたいと思います。
ちょっと前までは、壁の一面をカラークロスにしたりするだけでも周辺のアパート・マンションと差別化できていました。しかし、最近は、これを取り入れる会社も増えていますし、入居者が自由に壁紙を選べるキャンペーンをやっている会社もとても多くなっています。
数年前のキラーアイテムがもう標準化してしまっているのですね。
インターネットや書籍で簡単に情報を手に入れる事ができる時代、様々な業者さんがビジネスチャンスとしてこの世界に入ってきています。そうなると、これまではライバルとはいえなかった物件が、新しい手法を取り入れてライバル物件になってくることも増えてきます。
今まで、まったく気にも留めていなかった物件との競争に負けてしまうことが起きても不思議でないのが現実です。
常に周りに対して少しでも先行しておかないと、結局は家賃を下げるという手段しか取れなくなってしまいます。
数千円の値下げで済むなら、それもひとつの手段です。特に、最近は景気が悪いせいで、家賃の低い物件を探す人たちが増えていると思います。
それでも、人気の物件で見てみると、やはり立地がいい物件や最新の機能を持った物件はそれなりに強かったです。
古くても設備をきちんとリノベーションしていれば、まだまだ十分に戦っていけると思います。
ここで、悩ましいのが投資対効果です。
物件を長期で持つつもりなのか、適当な時期に売却するつもりなのか。
長期で持つなら、それなりにお金をかけてリニューアルしても、10年かけて回収できれば10%の利回りになりますから、やる価値は出てきますね。
一方、短期譲渡にならない程度(5年超保有)での売却を視野に入れた場合は、リフォームやリノベーションといった追加投資でかかった費用が、家賃の増加分ではなかなか回収できません。
もちろん、それによって家賃が上がるという事になれば、売却価格の増加にもつながるのですが…。
この辺をどう考えて戦略的にやっていくか。ほったらかしではすまない不動産投資の難しいところだと思います。
悩んだとき、その際は是非オールハウスにご相談頂き、その情報を元に自分の戦略を固め、物件ごとに対策を講じてみてはいかがでしょうか。
