空き室を何とかしたい
工夫次第で空室は減る
不動産投資において、最大の悩みは空室ですね。どんなに安く物件を購入しても空室で家賃が発生しなければ、どうにもなりません。
私が空室対策として重要だと思っているのは以下の3つです。
○物件力
○営業力
○オーナー様のやる気
空室に関しても同じお金をかけるのであれば、広告費の割り増しなどの営業にお金をかけるよりは、商品であるお部屋の部分を少しでも快適にする方にお金を使いたいと思っています。
そして、単に家賃を下げるという割引ではなく、価格以上の価値を提供するということにこだわっています。
様々なオーナー様より空室の相談も良く受け、物件を見せていただいたりするのですが、せっかくの物件なのにそのポテンシャルが発揮できていないものがとても多いのに驚きます。
そこで、まず簡単にやれることとして以下のことをアドバイスします。
○Step1 物件の持つ力を100%発揮すること
○Step2 物件の見せ方を工夫すること
それでは、順番に説明していきましょう。
Step1 物件の持つ力を100%発揮すること
こちらはサービス業としての最低限のことを実行しましょうということです。
空室に多いのは、汚い・臭い・暗いという3K物件です。
雑草が生えていたり、ごみが散らかっていたりしていては内見に来ていただいても印象が悪いですね。また、封水切れなどによって、部屋に入ったとたんに異臭がするというのも印象がとても悪いです。
あとは、暗い物件。3月ぐらいでちょっと天気が悪かったりすると夕方はまだまだ暗いです。それなのに部屋に電灯がない。もしくは元電源が切られていたりする部屋も多いですね。
まず、最低限、このレベルをクリアしておかないと、せっかくの物件の持つ力が30～50%しか発揮できません。これは、本当にもったいないですね。
遠隔地の物件ではよほど管理会社さんがしっかりしていないと、こういうことは本当に良く起こります。
これでは、地元でドミナント戦略(自分の手の届く範囲で賃貸経営を行うこと)をやっている大家さんには到底、勝てません。
Step2 物件の見せ方を工夫すること
せっかくの物件ですので、イメージ良く伝える事です。こちらも、分譲マンションでは当たり前のように行われている事です。
単なるまっさらな空室を見せるより、ちょっとした小物や生活イメージを与えられるような飾りつけ、すなわちモデルルームの様に物件を見せる事です。
また、照明などもちょっと高価なものを付けるだけで部屋のグレードが上がったように感じます。
ちょっとした努力で、内見者さんはもちろんのこと、その内見者さんを連れてきてくれる仲介業者にも良い印象を与える事ができます。
これにより、自分の物件が印象に残り、もし決まらなかったとしても仲介会社に次のお客様を連れてきたいと思わせるきっかけになります。
この繰り返しが重要だと思います。
今は、多くの物件が空室で悩まされています。
近隣の競合物件に対して差別化された特徴を持つことが満室にもっとも重要な事だと思います。デザイナーズ新築のように建物構造的に特徴がなかったとしても、いくらでも周辺物件との間に差別化を行うことは可能です。
まだ、繁忙期は2週間あります。空室の方はもう一度自分の物件を見直してみてはいかがでしょうか。
オーナーとしてのやる気も継続し続けないと、満室の維持はできません。
