オールハウスの考える賃貸管理

「空室を埋めるには家賃を下げるしかない・・・」

そう思っていらっしゃるオーナー様、それ、間違いです。

新築当初は面白いように部屋が埋まったのに、15年、20年と経過するにつれてだんだん空室期間が長くなってきた。仲介業者に「よろしく頼むよ」と言ったら、「周囲にきれいな新築が建ってきましたからね。家賃を下げるしかないのでは?」と言われた。そんなご経験はありませんか?

私たち賃貸管理の専門家に言わせれば、それは上策とは言えません。私たちにとって家賃を下げるのはあくまで最後の手段です。なぜならそれは入居者の質の低下を招き、さらに物件自体の資産価値を下げることにつながるからです。では家賃を下げることなく、退居者が出てもすぐに埋まる物件にするにはどうすれば良いのでしょうか?

オーナー様の資産を維持する、
あるいは増やすことが究極の目標。

それが賃貸管理という仕事です。

ここで一つ例を挙げてみましょう。
オーナーA様のアパートは家賃6万円で募集していますが、もう6か月空室のままです。仲介業者は5千円の賃料の値下げを提案しました。この提案をA様が受け入れ、その後すぐに入居者が現れたとすると、1年間で6万円×6か月+5千円×6か月=39万の損益です。そしてそれ以降も家賃の値下げ分、月5千円のマイナスはずっと続いていきます。

同じように家賃6万円で貸しているオーナーB様の場合はどうでしょうか。空室になった直後、B様の経営パートナーである賃貸管理会社は、5千円の家賃の値上げを提案しました。その代り、リフォームに50万円の投資をしてほしいと持ちかけたのです。B様はこれを受け入れ、1ヵ月ほどで入居者が決まりました。マイナス分は投資した50万円プラス1か月分の賃料で56万円。残り11カ月が5千円のプラスになるので5万5千円を回収して1年間で50万5千円の損益です。A様に比べ11万5千円のマイナスですが、2年でA様を逆転します。反対にA様はずっとマイナスのまま、建物も古くなっていくばかりです。結果的にどちらがお得でしょうか?

3年目には
B様はA様より得をする計算に

私たち賃貸管理会社は、先細りを食い止めるのが仕事です。
提案力によってオーナー様の大切な物件を他と差別化し、その価値を維持・増進させることをやりがいとしています。

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空室を埋めるのではなく、人気物件をつくる。

管理は先手必勝。

多くの空室を抱えた物件と退居者が出てもすぐに埋まる物件。その差はずばり「建物の魅力」にあります。“新築であるという魅力”だけに頼っていた物件は、時間が経てばその魅力は褪せていきますが、立地・環境・間取り・管理状態などの点で魅力のある建物は、家賃を下げなくても長く人気を保つことができます。

立地や環境はなかなか変えることはできませんが、それに合った建物であるかどうかという見直しはできます。たとえば単身者が増加している地域なのにファミリー向けの間取りであるといった場合、2DKを1LDKにすることによってニーズに合った建物になります。

また、そこまで大がかりなことをしなくても、掃除が行き届き、植栽がいつもきれいに手入れされている、防犯対策が手厚いなどの工夫をすることによって女性に人気の物件をつくることもできます。肝心なのは時代のニーズに合わせて、いかに建物を成長させていけるかです。建物は生き物であることを忘れないでください。

一見地味な作業こそ手を抜かない

一見地味な作業こそ手を抜かない。結果的に他の物件に差をつけることができます

人気物件は工夫によって作り出す

入居希望者が生活シーンをイメージしやすいよう、モデルルームを設営

地道な仕事をしているからこそ、

入居者の目線に立った
経営戦略が立てられます。

魅力ある建物であり続けるための投資が重要と言っても、投資に対する見返りがきちんとあることが大前提。大金をかけたのに入居者が集まらなければ、オーナー様にみすみす損をさせてしまうからです。

いま、この状況で何をすれば効果が得られるのか、私たちの企画提案は大きな責任を伴います。その際に大きな力となるのが、管理という仕事を通じて現場で掴んだ入居者側のニーズです。私たちの仕事はきれいごとではすみません。滞納者への督促、クレーム対応、毎日の清掃及び営繕、入居者同士のトラブルや退去勧告まで、とにかく幅広い経験を積んでいます。体を張って掴んだ入居者側の視点が、必ずオーナー様のお役に立ちます。

現在、お悩み事をお抱えのオーナー様がいらっしゃいましたら、どうぞ私たちオールハウスの賃貸管理スタッフにご相談ください。お悩み解決に向けて全力でバックアップさせていただきます。